Préstamos Hipotecarios (para individuos), la reaparición de una herramienta fundamental

Si bien en una época de crisis es difícil poner la mirada en temas como estos, no cabe duda que es necesario entender que el préstamo hipotecario es una herramienta que puede ser importante para el crecimiento y el desarrollo de una persona, de una familia, de una localidad (como la nuestra) pero es fundamental para la economía de nuestro país.

A diferencia de muchos países durante la última década en Argentina, en líneas generales, no fue sencillo acceder a este tipo de préstamos. Las tasas de interés, las condiciones, los ingresos y otros factores no menos importantes hicieron que (tanto desde la oferta como de la demanda) no fueran muy utilizados

En primera medida considero necesario corregir el término “crédito hipotecario”, si bien se usa como sinónimo de “préstamo hipotecario” el concepto es distinto ya que al hablar de “crédito” se hace referencia a una cantidad de dinero que una entidad financiera pone a disposición de un cliente a través de una cuenta o una tarjeta y la persona decide usarla en el momento que considere necesario. En cambio en un “préstamo” la entidad financiera entrega una cantidad de dinero determinada que el deudor debe devolver en un plazo determinado, a una tasa de interés determinada y en cuotas que se fijan de mutuo acuerdo (que normalmente contemplan: capital, interés, seguros y en algunos casos IVA).

Muchas personas conocen los préstamos personales, estos se otorgan a sola firma, es decir, solo contra la firma de un documento (pagaré) y el dinero puede ser usado para lo que la persona desea (sin tener que dejar nada en garantía). También son conocidos los préstamos prendarios, en donde la garantía es el vehículo que se compra (un bien mueble). En el caso del préstamo hipotecario la garantía es una propiedad, un bien inmueble.

Cuando se habla de un préstamo hipotecario el dinero que se busca obtener se puede utilizar de distintas maneras: la compra de un terreno, la compra de una vivienda, la construcción de una vivienda, la ampliación de una vivienda, la compra de una segunda vivienda y otras alternativas (por ejemplo la compra de un terreno y la construcción de una vivienda). Algunas entidades financieras solo financian algunas de estas operaciones por lo que se deben hacer consultas en distintas entidades para saber a cual es posible acceder. Cada una de ellas tiene características distintas y condiciones específicas que deben ser tomadas en cuenta al momento de planificar correctamente la manera de obtenerlo.

Las entidades financieras generalmente no financian el 100% de las operaciones. Se establecen porcentajes que varían de acuerdo al destino de los fondos. En general, el mayor porcentaje de financiación se obtiene al comprar una vivienda única y permanente.
No es posible simplificar todos los elementos de cada una de estas operaciones pero hay rasgos en común que deben ser tomados en cuenta

En primera instancia es fundamental que la persona pueda “demostrar” ingresos suficientes para pagar la cuota que surja del análisis. Normalmente se puede sumar los ingresos del cónyuge y en algunas de las alternativas presentadas recientemente se puede sumar los ingresos de su grupo familiar (hijos, padres, hermanos siempre como codeudores solidarios). Es importante tener en cuenta que el BCRA (Banco Central de la República Argentina) establece porcentajes máximos de relación entre la cuota a pagar y los ingresos fundamentalmente para: garantizar que el/los clientes pueda pagar la cuota a lo largo de toda la vida del préstamo (evitando que la entidad financiera o quien presta el dinero ejerza sus derechos legales sobre el bien hipotecado por falta de pago) y para garantizar que el valor de la cuota no exceda la verdadera capacidad de pago de las personas y que se vean afectados los ingresos necesarios para su vida cotidiana. En general la relación cuota ingreso ronda entre el 25% y el 30%. Hay otros parámetros de análisis pero resultaría complejo y extenso tratar de explicarlos en esta nota.

Habitualmente las personas que solicitan un préstamo hipotecario tienen que prever poseer dinero en efectivo, el suficiente para hacerse cargo de la diferencia que surja entre la financiación (a través del préstamo hipotecario) y el valor total de lo que se adquiere. Por ejemplo: si una entidad financiera presta el 80% (s/tasación) del valor de una propiedad (para la compra de una vivienda única y permanente) la persona debe tener el 20% en dinero en efectivo (como mínimo). Este es un dato fundamental que muchas veces no es tomado en cuenta y pone en riesgo la viabilidad de la operación.

Asimismo es fundamental tener en cuenta que las operaciones de préstamos hipotecarios tienen gastos atribuibles al tomador del préstamo: la tasación del bien a hipotecar, los honorarios del escribano y los gastos administrativos que surgen de los distintos estudios que se deben hacer previos a la firma del mutuo hipotecario (escritura).

La propiedad a adquirir o a hipotecar no debe ser bien de familia, no debe estar hipotecada ni tener inhibiciones y debe tener título de propiedad (escritura). En este punto es fundamental contar con el asesoramiento de un Martillero Público (que pueda hacer las verificaciones correspondientes) y de un Escribano. Ambos son protagonistas imprescindibles de cualquier operación de este tipo ya que, con su trabajo, se busca aportar seguridad y transparencia para las partes intervinientes.

La propiedad, para ser hipotecable, deben estar arraigadas al suelo, si su estructura es movible posiblemente no pueda ser tomada como garantía (sería considerada un bien mueble). Las entidades financieras, luego de analizar la capacidad de pago del solicitante, evalúan mediante una tasación las características y el valor de la propiedad (para verificar que se ajustan al préstamo solicitado).

Otros datos que deben ser tomados en cuenta son:

a) La tasa de interés. Puede ser fija o variable. En las últimas líneas de préstamos hipotecarias anunciadas se observan dos situaciones emblemáticas:
I. BCRA utiliza una unidad de medida denominada UVIs[1] en la que se expresa el capital adeudado y sobre el que se aplica una tasa fija. La UVI es una unidad que se actualiza todos los meses usando el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia). Este coeficiente está directamente vinculado a los índices inflacionarios.
II. Banco Nación establece una tasa fija durante los primeros 3 años que luego se incrementaría utilizando la tasa de referencia de Banco Nación para Créditos Hipotecarios, teniendo en cuenta que la cuota no supere en porcentaje al “Coeficiente de incremento de Variación Salarial (CVS)[2], información que provee el INDEC.

b) En caso de tasas puramente variables es fundamental conocer cuál es el parámetro que se utiliza para calcular la variación de la tasa, cada cuanto varia la tasa (mensualmente, trimestralmente, anualmente) y cómo influye esto en el valor de la cuota. La información que surgen del los punto a) y b) deben ser evaluados y comprendidos completamente antes concretar la operación con una entidad financiera.

c) El sistema de cálculo. Normalmente se utiliza:

I. Sistema francés (el más utilizado): en la composición de la cuota se paga más intereses que capital al principio y a medida que pasan los meses esta relación se va invirtiendo a lo largo de la vida del préstamo.

II. Sistema alemán (menos usado): dentro de la cuota el monto del capital y el interés son similares a lo largo de toda la vida del préstamo

III. Sistema americano (lo usan pocas entidades financieras y eventualmente en operaciones entre privados) se pagan cuotas de interés al principio y luego de terminado de pagar el interés se pagan cuotas de capital.

d) El plazo es fundamental. Es necesario hacer un análisis preciso para evaluar cual es el más conveniente y/o el necesario. Las líneas actuales contemplan plazos máximos de 15 y 20 años.

e) La posibilidad de hacer cancelaciones parciales o totales y las comisiones que cobra la entidad financiera para poder hacerlo.

Esta es una aproximación inicial al tema, para comprender completamente cada caso es necesario profundizar el análisis con un buen asesoramiento.

Si bien pueden sentirse amedrentados o desilusionados ante tanto requisito y condiciones los préstamos hipotecarios siguen siendo una de las principales herramientas de movilidad social. Es necesario conocer de qué se trata y hacer todas las consultas y preguntas que sean necesarias para intentar obtenerlos. Muchas generaciones de argentinos han accedido a su primera vivienda a través de un préstamo hipotecario, el esfuerzo es grande, los plazos largos y muchas veces asusta la posibilidad de no llegar a pagar las cuotas pero con un correcto análisis es una herramienta muy útil para poder ser propietario.