POLÉMICO

Qué dice el proyecto de los Ingenieros para la futura "ciudad" de Villa La Angostura

Aquí la propuesta completa presentada por José Dino en el Consejo Consultivo para modificar el Código de Planamiento. En síntesis, proponen densificar aún más la zona céntrica y banda central.
Qué dice el proyecto de los Ingenieros para la futura
03/12/2018

Tal como adelantó la semana pasada DiarioAndino, el Colegio de Ingenieros presentó en el Consejo Consultivo de Planeamiento  un proyecto de modificación del Código de Planeamiento y Urbanización. 

En líneas generales, apunta a densificar aún más la zona centrica y divide la localidad en zonas de baja,media o alta densidad poblacional. De cumplirse los indicadores propuestos, la localidad tendría una capacidad para 93 mil habitantes. 

En cuanto a las viviendas multifamiliares, uno de los puntos polémicos que ha generado la ordenanza 2659 -modificó el paisaje urbano y la escala de la localidad, algo distintivo de Villa La Angostura- propone que no haya limitación de unidades en la zona céntrica, y hasta 12, 8 y dos como mínimo en otras.

Aquí, el proyecto presentado:

DESCARGAR EN ESTE LINK EL MAPA PROPUESTO


PROPUESTA DE MODIFICACION DEL CODIGO DE PLANEAMIENTO

 OBJETIVOS Y FUNDAMENTOS:

Habiendo detectado la necesidad de modificar la ordenanza 2659, se creó el Consejo Consultivo, para tal fin, en el año 2016.- Nuestra Institución, viene trabajando desde entonces, presentando propuestas para ser evaluadas en la mesa de trabajo del Consejo Consultivo.-

Hoy entregamos una nueva propuesta, fruto del trabajo de estos tres últimos años, dentro de nuestro Colegio, y enriquecida con los aportes realizados en la mesa de trabajo del Consejo Consultivo.-

La misma cuenta con dos partes, la primera consiste en dividir al Ejido Municipal en zonas de similares características, y la segunda generar para dichas zonas, indicadores urbanos que permitan orientar un desarrollo que satisfaga a la población local y a los turistas preservando los recursos naturales.-


División del ejido en zonas de similares características.-

Para definir las características similares de distintas zonas, tomamos los siguientes criterios:
Cercanía a accesos viales, de acuerdo al mapa de trama vial aprobado por ordenanza el año pasado.-
Las distintas zonificaciones del mapa de la ley de bosques, vigente en nuestra localidad.-
Las líneas de nivel, tomando como transición hacia la montaña a la cota 900.-
La actual zonificación defendiendo el criterio de bandas.-
La actual situación de los diferentes servicios, como por ejemplo la futura planta de tratamiento de líquidos cloacales en el centro, o la nueva red de agua en la zona de Las Balsas.-
Y por último la urbanización consolidada en la actualidad.-


La zonificación resultante se refleja en plano adjunto.-


Indicadores urbanísticos en cada zona.-

 Para aplicar los índices urbanísticos en cada zona, tuvimos en cuenta los siguientes conceptos:

Zona comercial.-
Zona para viviendas de densidad alta.-
Zona para viviendas de densidad media.-
Zona para viviendas de densidad baja.-
Zona para viviendas de densidad muy baja.-


Zona comercial:
En principio mantenemos únicamente como zona comercial la actual, R y R1, en el corazón de la ciudad, quedando para más adelante determinar núcleos comerciales en distintas zonas del ejido.-

En esta zona se potencia la construcción en planta baja para locales comerciales, y destinando las plantas altas para oficinas y/o viviendas.-

Aquí definimos la densidad como muy alta, por las características actuales y por la pronta incorporación de la red cloacal a esta zona.-

Zona de viviendas de densidad alta:

Esta es la zona que actualmente se denomina Banda Central, donde se encuentra el mayor asentamiento de la población estable, donde estimamos que aun queda un 40 % de lotes a urbanizar.- Esta zona está bien conectada vialmente, ocupa toda la cuenca actual y futura de la planta de tratamiento de líquidos cloacales a inaugurarse, y cuenta con red de agua, eléctrica y de gas.- Esta zona no es alcanzada mayormente por la aplicación de la ley de bosques, y figura en la misma en color blanco y verde.-

Zona de viviendas de densidad media:

Esta es la zona que determinamos para la futura ampliación de la población local, pero con un paisaje urbano distinto a la zona anterior, por lo que se baja la densidad en un 50 % y se disminuye la cantidad de volúmenes permitidos en la misma proporción.- Es la zona de transición entre la banda Central y las zonas Costeras y/o Faldeos.- Se encuentra conectada por la ruta 40 y el camino al puerto, únicas arterias principales pavimentadas, cuenta con red de agua, eléctrica y de gas.- Es una zona mayormente plana o con pequeñas ondulaciones.- Tampoco está alcanzada por la ley de bosques, y está pintada mayormente de color blanco, y el resto en verde.-

Aquí ponemos como tope en viviendas multifamiliares la cantidad de 8 unidades funcionales por volumen, y limitamos la cantidad de monoambientes permitidos al 25 % de la cantidad de unidades funcionales a construir por lote.-

Zona para viviendas de densidad baja:

Esta zona está ubicada sobre la ruta 40, más alejada de la zona central y presenta mayores pendientes, sin llegar a la cota 900, cuenta con menos servicios en gral., por lo que disminuimos el FOS, el FOT, la densidad y la cantidad de volúmenes permitidos, respecto de la anterior zona, y limitamos a cuatro la cantidad de unidades familiares permitidas por volumen en el caso de viviendas multifamiliares.-

Zona para viviendas de densidad muy baja.

Esta zona comprende toda la Banda Costera, y las zonas de faldeos por sobre la cota 900.- Son zonas a preservar por su valor turístico, principalmente la zona costera, y ambiental, principalmente las zonas de faldeo.- Zonas de difícil acceso, de pocos o nulos servicios, alcanzadas principalmente por el color verde en la ley de bosques.- Disminuimos el FOS, el FOT, la densidad y la cantidad de volúmenes permitidos; se limita a dos la cantidad de unidades funcionales en caso de viviendas multifamiliares, y se limita a solo una la cantidad de monoambientes permitidos por lote.-

 

Consideraciones sobre infraestructura:

Se deberá acompañar el crecimiento poblacional con el crecimiento de infraestructura de servicios.-

Red Cloacal:
Un tercio de la futura población será servida por la planta de tratamiento que actualmente se encuentra en construcción, otro tercio por la futura planta proyectada en Puerto Manzano, y el otro tercio en otra planta o potenciando las anteriores.-

Red de Agua:
. La red de agua municipal se encuentra casi colapsada en su capacidad de brindar el servicio, por lo cual planteamos que mientras el Poder Ejecutivo Municipal gestiona nuevas obras, serán los privados quienes deberán realizar las obras para abastecer de agua los nuevos loteos.-

Red Eléctrica:
En corto plazo estará conectado el pueblo al Interconectado eléctrico, por lo que en mediano plazo se podrá ir abasteciendo de servicio eléctrico a las nuevas viviendas.- Recomendamos fuertemente que todo nuevo cableado eléctrico se realice en forma subterránea, por razones de seguridad, evitando accidentes y cortes de luz, de mínimo costo de mantenimiento y por razones estéticas.-

Para todas los zonas se limita a tres la cantidad de plantas permitidas, y solo no se computara el FOS y el FOT en construcciones enterradas que no ventilen ni iluminen de forma natural cuyos destinos sean cocheras, salas de máquinas, y/o pasillos.-

 Los indicadores urbanísticos resultantes se reflejan en plano adjunto y en el texto modificado del código de planeamiento que figura a continuación:

 

CAPÍTULO 12

12.3 SUBDIVISION Mínima por Bandas
Banda Central 1.000 m2
Banda Costera 1.500 m2

12.4 VOLUMENES por Bandas y Superficie

Banda Central
Hasta 600 m2 1 Volumen
Hasta 1.000 m2 2 Volúmenes.
Por cada 1.000 m2 adicionales 1 Volumen adicional. (Fracción Mínima 500 m2)
Ejemplo: Lote de 4.499 m2 = 5 V - Lote de 4.800 m2 = 6 V

Banda Costera Interior Urbanizable
Hasta 900 m2 1 Volumen
Hasta 1.500 m2 2 Volúmenes.
Por cada 1.500 m2 adicionales 1 Volumen adicional. (Fracción Mínima 750 m2)
Ejemplo: Lote de 5.249 m2 = 4 V - Lote de 5.600 m2 = 5 V
Cada volumen no podrá superar las tres (3) plantas ni los nueve (9) metros de altura máxima.-

 

Banda Costera Interior Faldeo
Hasta 900 m2 1 Volumen
Hasta 1.500 m2 2 Volúmenes.
Por cada 2.000 m2 adicionales 1 Volumen adicional. (Fracción Mínima 1.000 m2)
Ejemplo: Lote de 4.499 m2 = 3 V - Lote de 4.600 m2 = 4 V
Cada volumen no podrá superar las tres (3) plantas ni los nueve (9) metros de altura máxima.-


Banda Costera Interior + 900 y Costera Lacustre
Hasta 900 m2 1 Volumen
Hasta 2.000 m2 2 Volúmenes.
Por cada 2.500 m2 adicionales 1 Volumen adicional. (Fracción Mínima 1.250 m2)
Ejemplo: Lote de 5.749 m2 = 3 V - Lote de 5.800 m2 = 4 V
Cada volumen no podrá superar las tres (3) plantas ni los nueve (9) metros de altura máxima.-


Banda Costera Lacustre + 900
Hasta 1.500 m2 1 Volumen
Hasta 3.000 m2 2 Volúmenes.
Por cada 3.000 m2 adicionales 1 Volumen adicional. (Fracción Mínima 1.500 m2)
Ejemplo: Lote de 7.499 m2 = 3 V - Lote de 7.800 m2 = 4 V
Cada volumen no podrá superar las tres (3) plantas ni los nueve (9) metros de altura máxima.-

Banda Costera Lacustre + 1.000

Hasta 1.500 m2 1 Volumen
Hasta 4.500 m2 2 Volúmenes.
Por cada 4.500 m2 adicionales 1 Volumen adicional. (Fracción Mínima 2.250 m2)
Ejemplo: Lote de 11.249 m2 = 3 V - Lote de 11.800 m2 = 4 V
Cada volumen no podrá superar las tres (3) plantas ni los nueve (9) metros de altura máxima.-

12.5 DENSIDAD
Incorporación de las variables “densidad” y “unidad mínima”

12.5.1 Las unidades mínimas previstas son las siguientes:

Monoambiente 2 Personas 35 m2
Unidad familiar un dormitorio 2 Personas 45 m2
Unidad Familiar dos dormitorios 4 Personas 52 m2

En el caso de construcción de monoambientes, la cantidad máxima de unidades monoambientes permitidas será:

50% del total de unidades proyectadas en Zona Comercial y Banda Central.-
25% del total de unidades proyectadas en Banda Costera Interior Urbanizable.-
1 unidad como máximo en Banda Costera Interior Faldeo, Costera Interior + 900 y Lacustres.-

12.5.2Densidades:

A) DENSIDAD MUY ALTA-Zona Comercial: R,R1 :
La densidad máxima permitida requerirá 13 m2 por persona como mínimo, tomando como referencia los metros cuadrados de construcción que permite el FOT actual máximo de cada área.

B) DENSIDAD ALTA-Banda Central :
La densidad máxima permitida requerirá 17 m2 por persona como mínimo, tomando como referencia los metros cuadrados de construcción que permite el FOT actual máximo de cada área.

C) DENSIDAD MEDIA-Banda Costera interior Urbanizable:
La densidad máxima permitida es de 120 Hab./Ha hasta tres volúmenes, 110 Hab./Ha. hasta 5 volúmenes, y 100 Hab./Ha. para más de 5 volúmenes

D) DENSIDAD BAJA-Banda Costera interior Faldeo:
La densidad máxima permitida es de 90 Hab./Ha hasta tres volúmenes, 80 Hab./Ha. hasta 5 volúmenes, y 70 Hab./Ha. para más de 5 volúmenes

E) DENSIDAD MUY BAJA-Banda Costera Interior + 900 y Costera Lacustre:
La densidad máxima permitida es de 60 Hab./Ha hasta tres volúmenes, 50 Hab./Ha. hasta 5 volúmenes, y 40 Hab./Ha. para más de 5 volúmenes

F) DENSIDAD MUY BAJA + -Banda Costera Lacustre + 900:
La densidad máxima permitida es de 40 Hab./Ha hasta tres volúmenes, 30 Hab./Ha. hasta 5 volúmenes, y 20 Hab./Ha. para más de 5 volúmenes

G) DENSIDAD MUY BAJA ++ -Banda Costera Lacustre + 1000:
La densidad máxima permitida es de 30 Hab./Ha hasta tres volúmenes, 20 Hab./Ha. hasta 5 volúmenes, y 10 Hab./Ha. para más de 5 volúmenes

12.6: VIVIENDAS MULTIFAMILIARES

La cantidad de unidades familiares ( N ), permitidas por volumen por cada zona serán:

R y R1:

Sin limitación


Banda Central:

Máximo 12 N por volumen a construir.-


Banda Costera Interior Urbanizable:

Máximo 8 N por volumen a construir:-


Banda Costera Interior Faldeo:

Máximo 4 N por volumen a construir:-


Banda Costera Interior + 900, Costera Lacustre, Costera Lacustre + 900 y +1000:

Máximo 2 N por volumen a construir:-

Para todas los zonas se limita a tres la cantidad de plantas permitidas, y solo no se computara el FOS y el FOT en construcciones enterradas que no ventilen ni iluminen de forma natural, cuyos destinos sean cocheras, salas de máquinas, y/o pasillos.-

 

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