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PROYECTO DE ORDENANZA
Proponen que propietarios que quieran mejoras de índices urbanísticos paguen las plusvalías en tierras
El bloque Primero Angostura presentó este viernes un proyecto de ordenanza cuyo objetivo es que aquellos propietarios que requieren o busquen mejoras y excepciones en los índices urbanísticos, paguen una plusvalía en tierra. Y que el pago de la plusvalía se efectúe antes de comenzar la obra.
El antecedente de lo que sucedió con el desarrollo de El Mercado –a la fecha el propietario hizo todas las obras privadas, vendió lotes y las plusvalías aún no las finalizó- , el canje de tierras y negociaciones que está realizando el Ejecutivo con privados, fueron el disparador de la idea.
El objetivo es que en esas negociaciones no sólo gane el privado, sino el Municipio. “La plusvalía se paga en tierra. Es para índices urbanísticos en urbanizaciones .Cuando piden o cuando surge de una negociación entre el Ejecutivo y un privado.Y la plusvalía se entrega antes de hacer uso de los índices”, explicó la concejal Agustina Vaca Arenaza.
“La intención es abrir el debate sabiendo que es un tema que se viene.Seguramente va a llevar mucho trabajo y mucho debate”, apuntó.
Concejal Agustina Vaca Arenaza.
Puntualmente, el proyecto de ordenanza propone que el monto de la Captación de Plusvalía será de un “mínimo del 30% de los lotes que resulten del nuevo fraccionamiento, el cual será pagadero específicamente en lotes a título municipal, debiendo estar todos juntos y no diseminados. La distribución de los lotes antes mencionada podrá exceptuarse únicamente por mayoría agravada del Concejo Deliberante”, establece el artículo 4 del proyecto. Esta cesión de tierras se sumará a las tierras fiscales y espacio verde que el nuevo loteo deberá ceder por el Código de Planeamiento Urbano.
“Desde Primero Angostura proponemos un sistema de captación de plusvalías que se materialice como condición sin la cual no se procederá al otorgamiento de nuevos índices urbanísticos en nuevos desarrollos. Es nuestra intención restringir las posibles negociaciones discrecionales entre el poder gobernante de turno y los privados, dejando bases legislativas que aporten a la transparencia y a la misión del beneficio colectivo por sobre el beneficio particular, a través de la utilización de lo obtenido por captación de plusvalía exclusivamente en Políticas de Obra Pública y Política Habitacional reflejada en políticas de viviendas sociales y/o de viviendas asequibles”, explicaron desde el partido Primero Angostura.
La idea es que esas tierras se utilicen para obra pública o soluciones habitacionales.
Aquí el proyecto textual:
TITULO: “CAPTACIÓN DE PLUSVALÍAS”
VISTO: La Ordenanza 2659/2012 y sus modificatorias, la Ordenanza 3824/2021, el Decreto Ley 8912/1977 de la Provincia de Buenos Aires, el Documento de Trabajo del Lincoln Institute of Land Policy - Lincoln Institute Product Code: WP14JD1SP y;
CONSIDERANDO:
Que uno de los aspectos que debemos analizar y legislar es lo concerniente a la recuperación y captación de plusvalías en nuestra localidad, como instrumento de promoción del desarrollo urbano;
Que es contrario a la justicia social y a los mínimos principios éticos y jurídicos que el propietario de la tierra recupere para sí la totalidad de aquellas rentas que no se derivan de su esfuerzo y trabajo propio, sino del esfuerzo de la colectividad;
Que en los medios urbanos y suburbanos casi ningún incremento en el precio de la tierra es derivado del trabajo del propietario; por el contrario, son producidos por el esfuerzo de la colectividad, por la necesidad de tener acceso a una vivienda y otros usos urbanos, que se manifiestan en los cambios y normas urbanísticas o en las necesidades de inversiones públicas o de obras, o lo que es peor, por los movimientos especulativos y que, al captarlos de manera exclusiva, producen pobreza, exclusión, segregación, degradación ambiental, minimización de los espacios colectivos en la ciudad, desequilibrios en las finanzas públicas, con el consecuente conflicto y disolución de los vínculos de solidaridad;
Que si bien estos conceptos deberían formar parte de la lógica jurídica incorporada a nuestra legislación, estos más de 25 años de democracia ininterrumpida no nos han permitido contar con una legislación sobre la captura y recuperación de las contribuciones por mejoras. Su recuperación es un derecho ejercido por las entidades públicas y no un simple tributo;
Que países como Colombia, Uruguay y Brasil han consolidado en los últimos años este principio;
Que el Documento Académico de Trabajo del Lincoln Institute of Land Policy - Lincoln Institute Product Code: WP14JD1SP deja a la vista el incremento del valor inmobiliario de las propiedades a través de los cambios de índices urbanísticos y presenta un análisis sobre el impacto en la comunidad que se analiza, de donde se desprende el monto de captación de plusvalía determinado en la presente ordenanza.
Que es importante en forma urgente llevar adelante políticas planificadas que vinculen los distintos niveles de decisión en lo que refiere a tierras, urbanismo, vivienda y titulación, dirigidas a los sectores sociales más desprotegidos;
Que se hace necesario para ello una mayor intervención estatal y nuevos instrumentos legales, que permitan mejorar el actual cuadro de situación;
Que la forma de captación de plusvalía se desata al producirse un cambio de las condiciones territoriales y/o urbanas, y tiene por fundamento el mayor valor que se desprende del precio por alteración de las condiciones normativas que lo regulan. Este aspecto se ve principalmente reflejado a la hora de generar nuevos espacios urbanizables, donde los mismos pasan de tener índices rurales a ser tierras con índices urbanos para responder al crecimiento poblacional.
Que la problemática habitacional que da origen a la Ordenanza 3824/2021 se hace presente en los sectores más vulnerables que se ven imposibilitados de acceder a la tierra a valor inmobiliario, pero también en los sectores de ingresos medios por la falta de tierras y/o viviendas asequibles.
Que cuando hablamos de viviendas asequibles nos interesa hacer especial énfasis en la necesidad de generar políticas de acceso al suelo para la población estable de Villa La Angostura ya que la problemática habitacional no sólo atraviesa a los sectores más vulnerables de nuestro pueblo sino a toda la clase trabajadora que con sus ingresos se ve imposibilitada de acceder a una vivienda propia.
Que con esta problemática, nos encontramos como Estado, expulsando y/o hacinando a los ciudadanos que contribuyen al motor económico de nuestro pueblo, a su desarrollo y a su identidad.
Que con el avance de la especulación inmobiliaria, de la mano con el crecimiento de oferta informal turística, sin un plan de vivienda permanente que acompañe este crecimiento, la principal perjudicada es la población estable de nuestra localidad, que es además la mano de obra y proveedora de servicios para que la actividad económica y el correcto desarrollo de nuestro pueblo se sustente.
Que es nuestra intención restringir las posibles negociaciones discrecionales entre el poder gobernante de turno y los privados, dejando bases legislativas que aporten a la transparencia y a la misión del beneficio colectivo por sobre el beneficio particular.
Que, en virtud de lo antedicho, consideramos fundamental para el correcto funcionamiento de esta herramienta, que la Captación de Plusvalías opere y se capitalice como condición sin la cual no procederá el otorgamiento de nuevos índices urbanísticos.
Por ello y conforme a lo dispuesto en el Art. 107 de la Carta Orgánica Municipal.
El Concejo Deliberante de la Municipalidad de Villa La Angostura
En Sesión Ordinaria del día de de 2020- ACTA Nº.-
SANCIONA CON FUERZA DE ORDENANZA
ARTICULO 1: CREASE la Contribución por Captación de Plusvalías en el Uso del Suelo, la cual será aplicable a todo inmueble que por actuaciones administrativas vea incrementado su valor a causa del cambio de zonificación y/o índices urbanísticos.
ARTICULO 2: LA obligación de pago de la Captación de Plusvalía comenzará con la promulgación de la presente ordenanza.
ARTICULO 3: LA obligación de pago de la Captación de Plusvalía estará a cargo de:
- a) Los titulares de dominio de los inmuebles, con exclusión de los nudos propietarios.
- b) Los usufructuarios de los inmuebles.
- c) Los poseedores a título de dueño de los inmuebles.
- d) Los concesionarios del Estado Nacional o Provincial que ocupen inmuebles ubicados total o parcialmente en jurisdicción del municipio sobre los cuales desarrollen su actividad comercial.
- e) En caso de transferencia de dominio, el transmitente.
- f) En caso de transferencia por herencia, los herederos.
ARTICULO 4: EL monto de la Captación de Plusvalía será como mínimo del 30% de los lotes que resulten del nuevo fraccionamiento, el cual será pagadero específicamente en lotes a título municipal, debiendo estar todos juntos y no diseminados.
La distribución de los lotes antes mencionada podrá exceptuarse únicamente por mayoría agravada del Concejo Deliberante.
ARTICULO 5: LA Captación por Plusvalía no tendrá ninguna relación, es decir será independiente de las cesiones que se deben realizar para vialidad, espacios verdes y libres públicos, y para equipamiento comunitario, las cuales se mantendrán tal como se encuentran determinadas en el Código de Planeamiento Urbano, Ordenanza 2659/12 y sus modificatorias, las cuales siguen siendo a cargo del propietario.
ARTICULO 6: LO obtenido a través de la Captación por Plusvalía podrá ser utilizado exclusivamente en Políticas de Obra Pública y Política Habitacional reflejada en políticas de viviendas sociales y/o de viviendas asequibles.
ARTICULO 7: EL inmueble al que se pretende dar nuevos índices urbanísticos, o las subdivisiones que de éste surjan, sólo podrá hacer uso de los nuevos índices una vez cumplimentadas las obras de infraestructura y cesión de espacios, determinados por Ordenanza 2659/12 o la que en el futuro la reemplace y una vez cumplimentada la captación por plusvalía determinada por la presente ordenanza.
ARTICULO 8: REALICESE por la Secretaría de Planeamiento una propuesta de obra de infraestructura pública necesaria, indicando orden de prioridad. Dicha propuesta servirá como fundamento para devengar de los fondos obtenidos a través de las contribuciones generadas por la presente ordenanza.
ARTICULO 9: PASE al Departamento Ejecutivo Municipal para su promulgación. Comuníquese. Regístrese. Publíquese. Cumplido. Archívese. -
Dada en la Sala de Sesiones Don Humberto Rolando del Concejo Deliberante, a los días del mes de de 2021, en Sesión Ordinaria N°, Acta N°.-
