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Vecinos del Macrolote N° 5 impulsan el canje de tierras con Cumelén para luego trasladarse a las tierras que recibiría la comuna

29/11/2022
Vecinos del Macrolote N° 5 impulsan el canje de tierras con Cumelén para luego trasladarse a las tierras que recibiría la comuna

Un grupo de vecinos beneficiarios del macrolote N° 5 del loteo social, presentó un anteproyecto ante el Concejo Deliberante que propone una triangulación de tierras.

Según lo que explicaron, ellos apoyan el canje de tierras que le propuso la comuna a Cumelén y de concretarse, se trasladarían las 143 familias al lote que recibiría la comuna en las inmediaciones del barrio El Mallín.

 De esta manera, queda demostrada de manera concreta la inviabilidad para construir viviendas sociales en el macrolote N° 5 que aceptó Roberto Cacault en el polémico canje.

Esta permuta permite comprar estas 9 hectáreas, pero no olvidemos que también en Cumlén hay tierras fiscales y  espacios verdes que perteneces al municipio y que como Cumelén terminaría siendo un barrio privados, la plata tendría que venir a la comuna. Y nosotros queremos que esa plata se utilice para edificar las viviendas del Macrolote 5 porque así nos ahorraríamos todo el protocolo  de salir a buscar financiamiento. Aparte no hay hoy planes del IPVU y/o Procrear que se puedan soportar porque eso estiraría  los tiempos y además tenemos los ejemplo claros de lo que fueron als casas que se entregaron”, explicaron a DiarioAndino.

En este marco, presentaron un croquis con hay 60 casas y 244 deptos.

La inconveniencia del “nuevo canje”

Para que el canje de tierras que impulsa el municipio pueda concretarse “de igual a igual”, el valor del m2 de tierra en Cumelén (11 hectáreas) deberá ser más barato que el valor del m2 de tierra frente al Barrio El Mallín (donde están ubicadas las 9.4 hectáreas que propuso el country).

 Así se desprende de dos de las tasaciones que se hicieron hasta el momento y que fueron pedidas y costeadas por Cumelén.

 DiarioAndino dialogó con las dos inmobiliarias locales que actuaron en esta operación.

Uno de los actuantes explicó. “vos no podés tomar el valor de un terreno en Cumelén y aplicar ese valor del m2 del lote, a las calles públicas. Esto se debe a que el valor del lote está directamente relacionado con la capacidad constructiva que tengas en esa parcela. Acá estamos hablando que la tierra que recibiría el Country no es para edificar sino para seguir siendo calle, pero ahora privada”.

Con ese criterio, el m2 en Cumelén, se deprecia considerablemente y baja de entre 100 y 200 dólares, a un valor que oscila entre 20 y 25 dólares el m2.

“Hacer las calles de un loteo, tienen un costo fijo y pérdidas que hay que pagar. Son como los metros de un pasillo en un edificio. El desarrollador los tiene que edificar, pero no los puedo cobrar. Entonces son m2 que se incluyen con un costo fijo. Este criterio lo aplico en Cumelén porque no es tierra para edificar, es calle. Así, saco el costo: me fijo cuánto vale el m2 en un loteo, me fijo cuánto vale hacer el desarrollo de ese loteo con apertura de calle, divido ese costo de calles por m2 de terreno y ahí me da la incidencia. Lo que hice en este caso fue multiplicar todos lo m2 de calle que tiene Cumelén y me dio entre 18 y 22 dólares el m2”.

Para que el canje sea equitativo, si la tierra que entrega la comuna en Cumelén tiene un costo de entre 18 y 25 US$ es el m2, la que recibe frente al barrio El Mallín debería costar 29.2 US$ el m2.

Este inmobiliario –que prefirió que no se lo nombre-, tazó además la tierra que quiere recibiría la comuna y según dijo. “No vale más de 14 dólares el m2”.

Puesto en plata y siempre en base a esa tasación, la tierra de Cumelén tiene un costo que oscila entre 1.980.000 a 2.420.000 dólares y la tierra que recibiría 1.316.000 dólares.

 En perdidas para la comuna, esto significa entre 664.00 a 1.104.000 dólares.

 

La segunda  tasación

Otro de los inmobiliarios locales que tazó la tierra de Cumelen, indicó, “hay que tener en cuenta que las tierras del Country no van a quedar como terrenos para edificar. Eso hace que el valor que se torne menor y no se pueda pedir entre 100 y 200 dólares por m2 como se pide actualmente por los lotes en ese lugar”.

Además, detalló que, para realizar la tasación, antes analizaron detalladamente casos similares que se dieron en otras ciudades del país. “En ocasiones se compra una calle pública para ampliar un terreno. En esos casos, las calles tienen otro valor porque si vos lo que vas a hacer es comprarla y anexarla a tu lote, tu parcela pasa, por ejemplo, de tener 2.000 a 2.500 m2 y son construibles”, detalló.

No obstante, remarcó que, en este caso puntual, la intención de Cumelén no es anexar esas tierras a los lotes privados, sino mantenerlas como calles consolidadas y funcionar plenamente como un Country privado.

Con todas estas consideraciones, el inmobiliario precisó que la tierra municipal que existen en Cumelén, tienen un costo que va de los 20 a los  25 dólares el m2.

 Con esa tasación, las 11 hectáreas oscilarían entre 2.200.000 millones y 2.750.000 millones de dólares

Este segundo inmobiliario, si bien participó de la tasación de las calles públicas, no fue consultado por el municipio para evaluar las tierras que recibiría la comuna.

Cabe señalar que si se toman los valores de mercado de las 9.4 hectáreas que recibiría la comuna ( 14 dólares el m2) con esta segunda tasación, la comuna  perdería entre 884.000 y 1.434.000 dólares.

 

 

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