LA REGLA DE LA EXCEPCIÓN

Mientras todos pensaban en las elecciones, el Concejo aprobó una excepción y plusvalía para un futuro complejo turístico

El lote, costa de lago, tenía autorizado dos volúmenes y el Concejo Deliberante le permitirá construir 5 cabañas y un clubhouse. A cambio, el desarrollador deberá hacer 400 metros de ciclovía, en un lugar a convenir. Quiénes votaron el proyecto.
Mientras todos pensaban en las elecciones, el Concejo aprobó una excepción y plusvalía para un futuro complejo turístico
04/11/2019
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ientras todos estaban atentos a la campaña política, de cara a la inminente elección municipal y nacional, el Concejo Deliberante "suplente" aprobó una excepción para un constructor. 

Se trata del proyecto turístico "Savia Madre Eco Lodge", que se construirá en la costa del lago Nahuel Huapi, en la zona del barrio Peumayén, aledaño al complejo Melewe. 

La propiedad es de un empresario, Javier Casas Rúa, que compró la tierra con un proyecto aprobado. Pero luego presentó otro, desarrollado por el arquitecto Ignacio Benavidez.

Como la norma no autoriza en la franja costera la cantidad de volúmenes que pretendían, el proyecto pasó de Planeamiento al Concejo Deliberante. 

Con los votos positivos de los tres concejales del MPN, Andrés Velich que suplantaba a Mirna Gómez en el PJ y Petrus González del Movimiento Evita, se aprobó la excepción.

Gunardo Pedersen de Primero Angostura votó en contra, y Mónica Cajen del PRO se abstuvo por no haber tenido suficiente tiempo para estudiar el proyecto. 

"Ya lo habíamos hablado con Fabián (Fasce, concejal de Primero Angostura) y acordamos que no era viable el proyecto. No estamos de acuerdo con dar excepciones a las normas", comentó Pedersen, quién reemplazaba a Fasce en la banca. Según el ex edil, estuvo en el terreno y se reunió dos veces con los desarrolladores. 

Por su parte, Fasce recordó que la actual gestión del Concejo había aprobado en su momento la restricción de la 2659 para nuevas excepciones, justamente para avanzar con los ajustes que necesita. 

Qué decía el proyecto

La ordenanza indica entre los fundamentos, que la legislación vigente sólo autoriza en el sector costero uno o dos volúmenes. 

La justificación de la excepción apunta a procesos "ecológicos" que tendrá el complejo, como por ejemplo, la reutilización del agua de lluvia, paneles solares y el hecho de que no harán movimiento de suelo, sino que construirán sobre pilotes.

Según la excepción aprobada por el Concejo, el propietario podrá construir "5 cabañas de aproximadamente 160mts2 cada una con capacidad total 30 plazas, un modulo de servicios de 350 mts2, con 2 loft-complementos de 50 mts2 cada uno, capacidad total 4 plazas, en lote de 7598,94 mts2 de superficie, ubicado en Barrio Peumayén, área urbanística “D”costa oeste, banda costera lacustre, según las ordenanzas para emprendimientos turísticos, en siete volúmenes totales con una superficie total de 1250 mts2".

La "plusvalía"

En tanto el propietario "se compromete a realizar por costo y cargo 400 mts. de ciclovía, ello en el marco del concepto de responsabilidad socio-empresarial, para lo cual coordinará las obras con la secretaría de Planificación Infraestructura y Medio Ambiente de la Municipalidad y tendrá un plazo de 180 días para su realización una vez que sea aprobada la implantación definitiva del proyecto". 

De esta manera, no se sabe aún donde se construirá el tramo de la ciclovía. 

Cabe recordar que el mismo constructor fue el que pidió la excepción para los departamentos del hotel Correntoso a orillas del Nahuel Huapi, y que a cambio como plusvalia pavimentó un tramo del acceso a las cabañas. La "plusvalía" fue muy criticada por la comunidad, dada la conveniencia evidente a favor de su propio proyecto. 

La norma

,TITULO: “AUTORIZACIÓN AL DEPARTAMENTO EJECUTIVO MUNICIPAL A APROBAR PROYECTO TURÍSTICO SAVIA MADRE ECO LODGE.-”

VISTO:

El Expediente N° 741-JCR-2019; y

CONSIDERANDO:

Que obra a fs. 01 y 02 nota del Sr. Javier Casas Rúa DNI 12.661.503 solicitando autorización para proyectar un conjunto de cabañas, en lote de su propiedad, Pastoril 10, Manzana 3 Lote G NC 16-20-058-1453 de 7598,94 mts2
de superficie, ubicado en Barrio Peumayén, área urbanística “D” costa oeste, banda costera lacustre, según las
ordenanzas para emprendimientos turísticos, en seis volúmenes con una superficie total de 1250 mts2 , según plano adjunto a fs. 33 del presente expediente;

Que el solicitante adjunta en el presente expediente de forma detallada toda la información relacionada al proyecto de emprendimiento turístico llamado “Savia Madre”;

Que el marco de la presentación es un proyecto turístico regenerativo para desarrollar una actividad comercial encuadrada en lo que se conoce como empresas de triple impacto que integra, la necesaria rentabilidad económica, la repercusión en lo ambiental, y lo social;

Que el Sr. Javier Casas Rúa, en conjunto con el Arq. Ignacio Benavides MAT. 173 C.A.N y la Lic. Sara Caputo DNI N° 10.390.215, se encuentran impulsando dicho emprendimiento que, ya desde su concepción y en cada una de las etapas constructivas, tiene en
cuenta criterios ecológicos que se detallan en la presentación adjunta;

Que la legislación vigente, que autoriza uno o dos volúmenes en ese sector costero, no contempla la posibilidad de cabañas de uso individual como emprendimiento turístico, tratándose de una modalidad propia de nuestra localidad, elegida por los turistas y la cual brinda la posibilidad de ofrecer un servicio diferencial basado en experiencias personales o familiares de contacto con la
naturaleza, con prácticas de cuidado del medio ambiente y de la comunidad;

Que el proyecto pretende llevar a cabo diversos criterios vinculados con el diseño regenerativo, abarcando estos, la forma de intervención inicial del lote, realizando su limpieza de forma manual, sin utilizar maquinaria, y así como también la identificación y tratamiento particular de cada uno de los arboles teniendo en cuenta su condición y el posible riesgo de caída, logrando la mayor reutilización posible de la madera existente del lugar y así destinarlos a los postes de cercos, perimetrales, escaleras, pasarelas de circulación,decks y miradores;

Que respecto a la utilización yconsumo de recursos energéticos y del espacio natural, el proyecto pretende seguir distintos procesos ecológicos como la recuperación y reutilización del agua de lluvia, la utilización de paneles de energía solar para bomba de agua del lago,contando con cisterna para acumulación, utilización de paneles de energía solar, implementación de aislaciones térmicas en los paneles de construcción de las casas y circulación natural de aire para reducir el consumo de energía eléctrica, utilización de materiales reciclables en el relleno de paneles y paredes, limitación a la circulación vehicular dentro del predio y
disposición de circuitos para vehículo eléctrico alternativo para personas con necesidades diferentes, la implementación de un
sistema de clasificación de residuos desde cada unidad y la reutilización de los residuos orgánicos para compost en huerta
orgánica y plantas, entre otros;


Que el proyecto tiene en su raíz el
propósito de promover los aspectos culturales locales, el arte
en todas sus manifestaciones, la educación, y el fortalecimiento
institucional, apuntando a constituirse en un caso piloto que
inspire a la industria turística local y nacional a profundizar el
desarrollo sustentable y regenerativo del turismo de nuestra
localidad;

Que respecto del proyecto de
arquitectura, consiste en un complejo de cabañas de alquiler
turístico, con cinco viviendas individuales y un modulo de
servicios con dos unidades, también individuales;

Que el modulo de servicios contará
con los siguientes espacios de uso común, recepción, sala de
reuniones y eventos, sala de juegos, gimnasio, sala de
masajes, hidromasaje, piscina IN-OUT, 2 loft-complementos,
cabañas, área de servicios y vivienda de encargado, todo ello
en una superficie estimada de 450mts2;

Que cada una de las cabañas se
verá compuesta por una cámara fría o doble puerta de acceso,
un estar-comedor, cocina, 1 dormitorio principal en suite, 2
dormitorios con un baño completo, lavadero, toilette de
recepción y terraza de expansión semicubierta tipo deck, en
una superficie estimada de 160 mts2 cada una, y un total de
800 mts2 en conjunto;

Que se pretende construir sobre
pilotes o columnas de hierro, apoyadas sobre el terreno
mediante bases de hormigón armado individuales, y así
quedando la casa separada del terreno natural, evitando por
completo los movimientos de suelo, cortes del terreno que
modifican las escorrentías naturales y eliminan la vegetación
existente, y de esa manera, al no modificar en absoluto la
topografía del predio se garantiza la estabilidad y preservación
arbustiva del mismo;

Que sobre esos pilotes se apoyara la
vivienda construida con materiales livianos, con modalidad de
obra seca, vale decir sin el uso de estructuras de hormigón
armado y mampostería;

Que para el sistema de saneamiento
se proyecta realizar una planta de tratamiento de líquidos
cloacales debidamente dimensionada y conforme a las
reglamentaciones vigentes que contemplan las aprobaciones
de los organismos correspondientes, ubicándola lo más alejada
del lago, y dividiendo los desagües de cada unidad en aguas
grises, negras y de cocina;

Que en el marco de la,
responsabilidad socio empresarial, que asume el propietario
deberá construir 400 mts de ciclovía, con indicadores actuales,
para lo cual coordinará con el Secretaria de Planificación
Infraestructura y Medio Ambiente;

Que por las particularidades de dimensiones, topográficas y frentes y fondos, el proyecto definitivo deberá ser presentado conjuntamente con un EIA, estudio de impacto ambiental, ello por los desagües cloacales, desagües pluviales, vías de acceso y derechos de vista desde la circulación de la Ruta 40;

Que la implantación definitiva conjuntamente con el EIA, estudio de impacto ambiental, deberá recurrir al Concejo Deliberante para su aprobación final;
Que el proyecto presentado respeta FOS y FOT exigidos por la normativa vigente y la aprobación de indicadores constructivos no afecta a terceros ni vecinos;

Por ello y conforme a lo dispuesto en el Art. 107 de la Carta Orgánica Municipal.

El Concejo Deliberante de la Municipalidad de Villa la Angostura
SANCIONA CON FUERZA DE ORDENANZA

ARTÍCULO 1o: AUTORIZASE al Departamento Ejecutivo
Municipal a aprobar la construcción de proyecto turístico Savia
Madre Eco-Lodge, conforme a lo solicitado por el Sr. Javier
Casas Rúa DNI 12.661.503, tratándose de la construcción de 5
cabañas de aproximadamente 160mts2 cada una con
capacidad total 30 plazas, un modulo de servicios de 350
mts2, con 2 loft-complementos de 50 mts2 cada uno,
capacidad total 4 plazas, en lote de su propiedad Pastoril 10,
Manzana 3 Lote G NC 16-20-058-1453 de 7598,94 mts2
de
superficie, ubicado en Barrio Peumayén, área urbanística “D”
costa oeste, banda costera lacustre, según las ordenanzas
para emprendimientos turísticos, en siete volúmenes totales
con una superficie total de 1250 mts2 , según plano adjunto a fs.
33 del presente expediente V=7, N=8, FOS 11%, a construir
835 mts2, FOT 16.5%, a construir 1250 mts2, la implantación
estará sujeta a la presentación definitiva conjuntamente con el
EIA (estudio de impacto ambiental), que deberá contemplar
tratamiento de líquidos cloacales y pluviales.-

ARTICULO 2° COMUNIQUESE al presentante que para la
aprobación final deberá presentar el EIA, estudio impacto
ambiental, el certificado de deslinde y amojonamiento, la
implantación definitiva, para ser aprobado por este Cuerpo.-
ARTICULO 3° EL PRESENTANTE se compromete a realizar

por costo y cargo 400 mts. de ciclovía, ello en el marco del
concepto de responsabilidad socio-empresarial, para lo cual
coordinará las obras con la secretaría de Planificación
Infraestructura y Medio Ambiente de la Municipalidad y tendrá
un plazo de 180 días para su realización una vez que sea
aprobada la implantación definitiva del proyecto.-
ARTICULO 4°: PASE al Departamento Ejecutivo Municipal
para su promulgación. Comuníquese. Regístrese.

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