Todos contra todos

Lo que en principio fue una normativa pensada para que aquellos vecinos que tenían una cabaña y pretendían explotarla turísticamente pudieran encuadrarse dentro de la norma, hoy es una parte –menor-  del serio problema que tienen los hoteleros locales. Pero el problema original, no radica en esa ordenanza, sino en la que permitió que se intensificara el porcentaje de habitantes por m2 y que sirvió, de manera simultánea, para que se construyeran complejos de departamentos que hoy se alquilan turísticamente en negro.

 Tal como declararon días atrás los mismo hoteleros al intendente, “no sólo no subió  la cantidad de empleados en temporada, sino que ha bajado”. Es que la rentabilidad también cayó, y mucho.

 La ecuación es fácil: el ritmo de crecimiento de la oferta hotelera es superior al incremento de turistas que llegan a la localidad, y de continuar la tendencia,  en el mediano y largo plazo la actividad será sustentable sólo para el más fuerte. 

Con la incorporación de las ATT- que superan las 100 unidades- la oferta de plazas creció y ha generado una competencia que termina indefectiblemente en una “guerra de tarifas”. Paralelamente los costos subieron.

Pero los complejos hoteleros sufren una mayor presión impositiva y deben pagar costos -como “Sadaic”- que otros no.

 Un sector de los hoteleros entiende que la culpa, lejos de ser del Estado -que no puede o no quiere controlar las más de 160 cabañas y departamentos que se ofrecen de manera clandestina y sólo multó a 20 en lo que va del año-, es de los vecinos que tienen una ATT, que minan el mercado ofreciendo tarifas muy bajas.

 La alternativa que impulsan los hoteleros, es pedirle a las ATT “legales” que ofrezcan sus cabañas solo en temporada alta o los fines de semanas  largos, o cuando haya eventos deportivos y siempre y cuando las reservas superen el 80 /90%. Los 160 ilegales que ellos mismos detectaron que se ofrecen el Airbnb, bien gracias, que los multen si ofrecen sus complejos por internet.

 Según los hoteleros otro punto complejo a resolver es: ““Muchas veces habilitan una cabaña como ATT y atrás alquilan otras cinco que no están habilitadas”. Eso es cierto, aunque vale la aclaración que no son todos. También hay algunos complejos hoteleros que usufructúan alguna propiedad no habilitada, o que tienen algún metro demás, pero sería injusto decir que son una mayoría.

 El principio

Pero el inicio de todo el problema  no fue la creación de la ordenanza que reglamentó el funcionamiento de las ATT.

El problema puede rastrearse en el voto unánime del Concejo Deliberante anterior, cuando el  27 de Diciembre del 2012 los siete concejales aprobaron la ordenanza 2659 que contempla las modificaciones que propuso el COMPLADE y el Ejecutivo comunal a la ordenanza 1414 ( Código de Planificación Urbano).

Esa normativa, considerada “fundamental” por José Picón, catalogada como “cambio de sustancial importancia” por Guillermo Hensel y descripta como “excelente” por Gustavo Zwanck, proponía entre otras cosas la generalización de la subdivisión mínima por bandas; la generalización de volúmenes por bandas y superficie; la anulación del indicador urbanístico N y la incorporación de las variables de densidad y de unidad mínima; la equiparación del FOS y el FOT; la generalización del incremento de valor FOT; y servicios públicos e infraestructura. Para simplificarlo: permitía que por Km2 haya la misma cantidad de habitantes que en el conurbano bonaerense. *

 Si bien el propósito de esa normativa era “flexibilizar los coeficientes de densidad” establecidos y de ese modo, por medio de nuevos proyectos edilicios, impulsar la construcción para reactivar la economía pos erupción volcánica, terminó siendo una puerta gigantesca para la aparición de proyectos inmobiliarios que nunca hubieran encuadrado en la 1414: Como los complejos de departamentos .

 Varios de esos proyectos terminaron siendo los que minaron, “desde adentro”, la sustentabilidad del otro gran pilar de la economía local: el turismo.

 Actualmente, muchos de los departamentos que se construyeron gracias a la 2659, son los que hoy se ofrecen el alquiler turístico por fuera del mercado formal.

 Para que eso fuera posible, hubo en su momento, falta de previsibilidad y de visión de futuro, sumado el oportunismo de inversores, un ex intendente permeable a los sectores lobistas y el Estado proclive a extender favores sin pensar las consecuencias.  A todo eso, hoy se le suma el escaso poder de policía del Estado comunal –no solo por falta de recursos humanos destinados a la tarea, sino porque la normativa no lo facilita- y la difícil situación económica actual.

 Ese cuello de botella que apremia a todos (tanto más a la gente que necesita del empleo en un hotel o un restaurante y depende de ese extra de temporada para vivir), es este escenario de fuegos cruzados, una guerra en donde todos se disparan contra todos mientras desde el palco, el Estado mira entretenido y de brazos cruzados.  

*(Aclaración histórica necesaria)

Es cierto que en diciembre del 2105 los ediles ( menos Gustavo Zwanck) aprobaron la ordenanza  N°3063 que buscó solucionar un gran vacío que había quedado con la modificación del Código de Edificación. También es cierto que Cacault vetó esa modificación argumentando que el mismo Colegio de arquitectos se lo había pedido. Mucho mas cierto es que luego desde el Colegio de Arquitectos salieron con los botines de punta a tratar de mentiroso a Cacault porque ellos, como Colegio, nunca se lo habían pedido.

 Quedó entonces al descubierto que eran solo un par de arquitectos “influyentes” quienes lo pretendían, además de Cacault y Zwanck.

 El final de la historia recién llegó en diciembre del 2017, cuando luego de que el Consejo Consultivo definiera las modificaciones de la ordenanza 2659 – los errores más groseros- , el actual Concejo Deliberante las aprobara.