Tras el reclamo de un vecino, se reaviva el pedido para que se cumplan las plusvalías en El Mercado

A 14 años de la aprobación del desarrollo urbanístico El Mercado, un reclamo presentado por un vecino volvió a poner sobre la mesa el debate por el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el emprendimiento en concepto de plusvalía.

La presentación fue realizada por Alberto Cervantes ante la Auditora Municipal, Roxana Diez, a quien solicita que evalúe intervenir para determinar si existieron incumplimientos en los compromisos establecidos por la Ordenanza Municipal N.º 2658/12 y, de ser así, establecer las responsabilidades correspondientes.

En la nota, el vecino sostiene que durante las gestiones de los exintendentes Roberto Cacault y Roberto Caruso se otorgaron beneficios urbanísticos al desarrollador, que habrían permitido incrementar la superficie comercializable del loteo a cambio de una serie de obras y cesiones destinadas a la comunidad.

Las obras que, según el reclamo, aún están pendientes

De acuerdo con la presentación, entre las contraprestaciones previstas figuraban la construcción y cesión de un paseo costero, un anfiteatro, una plaza con juegos para niños y adultos, dos miradores, un puente vehicular sobre el arroyo Las Piedritas, un nuevo edificio para el museo y otras obras de infraestructura.

Cervantes sostiene que, transcurridos más de diez años, esos compromisos no se habrían concretado y plantea interrogantes sobre el cumplimiento del convenio y el accionar del Municipio.

Además, recuerda que el acuerdo habría estado respaldado por una caución —mediante la inhibición para vender tres lotes o una garantía bancaria equivalente— destinada a resguardar el cumplimiento de las obligaciones.

El eje del planteo: por qué no se ejecutó la garantía

Uno de los puntos centrales de la presentación apunta a conocer por qué, si existía una garantía prevista para casos de incumplimiento, nunca habría sido ejecutada.

"Habiendo una caución como garantía frente al incumplimiento, ¿por qué la misma nunca se ejecutó?", plantea el vecino en el escrito dirigido a la Auditora.

Asimismo, solicita que se analice si la garantía continúa vigente y si alguna vez fue utilizada para resguardar el patrimonio municipal.

Un debate que vuelve a escena

En otro tramo de la nota, Cervantes compara el escaso debate generado, según su visión, por este caso con la discusión pública que provocó la utilización de espacios del CEF N.º 7 para la construcción de establecimientos educativos.

En ese sentido, se pregunta por qué la reducción de espacios verdes en beneficio de un desarrollo privado no tuvo una reacción similar por parte de la comunidad.

Finalmente, informó que presentará la misma denuncia ante la Defensoría del Pueblo y que se reserva el derecho de hacer pública la documentación.

La presentación reabre el debate sobre el cumplimiento de los convenios de plusvalía, una herramienta urbanística mediante la cual los desarrolladores reciben determinados beneficios normativos a cambio de realizar obras o aportes de interés público para la comunidad.

Los tiempos municipales 

En mayo del 2024 y tras 11 años de idas y vueltas, finalmente el Concejo Deliberante autorizó al Departamento Ejecutivo a desafectar dos Espacios Verdes para concretar una calle pública en el predio del Mercado

De esta manera, finalmente podrían completarse las obras de Plusvalía que el gobierno de Roberto Cacault le pautó al desarrollador Patricio James a cambio de una modificación en los índices urbanísticos.

Cabe mencionar que para realizar cualquier obra en vía pública vehicular, primero debe existir la calle pública. Es el caso, por ejemplo, del puente vehicular sobre el arroyo Las Piedritas que se acordó como una de las obras con la que James tenía que “compensar” el paquete de excepciones.

Este puente le dará continuidad a la calle El Michay y permitirá una mejor circulación vehicular, ya que permite una nueva vía alternativa para cruzar el centro de la localidad.

Según se dejó en claro en los considerandos de la norma votada recientemente, “para ejecutar la calzada de la calle Paseo Ribereño sobre el Espacio Verde, primero se debe desafectar parte de ese E.V. para afectarlo a calle”.

 Asimismo, se indicó que estas dos calles proyectadas se interseccionan y comparten afectación sobre dos espacios verdes y, al desafectar parte de estos, se modifican los mismos, por lo que se generan nuevas denominaciones y nuevas nomenclaturas catastrales.

La desafectación, a su vez, permite tramitar la mensura correspondiente, en los términos que la Dirección Provincial de Catastro. Finalmente, con esas nuevas nomenclaturas, el desarrollador inmobiliario podrá cumplir con los compromisos asumidos (puente vehicular, plaza con anfiteatro y continuación de la senda peatonal).

La antesala

La "previa" de la aprobación de dicha norma que facultó los cambios de índices urbanísticos que permitieron a James concretar el desarrollo inmobiliario, comenzó con polémica.

Cuando DiarioAndino advirtió la excepción que pretendía el Ejecutivo darle al privado, no sólo con los índices urbanísticos, sino con la cesión de tierra pública,  Cacault, miembros de su gabinete y concejales del MPN,  salieron a decir que la excepción era producto de lo que había pautado con anterioridad el Concejo Deliberante durante el gobierno de Alonso.

Esto fue desmentido por todos y cada uno de los concejales anteriores ( incluso los emepenistas Alfredo Irizar y  Graciela Spinelli),  quienes dejaron en claro que nunca se había contemplado minimizar Espacios Verdes y Reservas Fiscales. Además de los dichos de los ex concejales, estaba la prueba documental del proyecto que se había presentado en su momento y lo que se había aprobado.

Quedó en evidencia entonces que la "nueva excepción" que tramitaba el privado con el apoyo del Ejecutivo, era y fue exclusivo de la gestión de Cacault.

Recién en el 2019 y luego de años de solicitarlo de manera oral y por escrito, este medio pudo acceder al expediente completo del proyecto de "Sur, Arte y Desarrollo".

Sorpresa

En la foja N° 315 del expediente figura una nota fechada  el 13 de diciembre del 2012, donde se  sostiene textualmente “en ningún momento el sr Patricio James, propietario y desarrollador, pensó obtener alguna ventaja sobre el particular pasando por encima de los intereses públicos”.

En otro párrafo de la misma nota firmada por el apoderado Damián Mondino y por el Arquitecto Luis Ignacio Benavidez, se sostiene que “ante la mediatización de la propuesta y las acusaciones directas o indirectamente recibidas ( James) nos ha encomendado fervientemente que reveamos la propuesta y que busquemos nuevas alternativas a la ya presentada, siempre en búsqueda del mayor beneficio para la comunidad y los consensos necesarios”.

Esto demuestra que el desarrollador estaba abierto a negociar y que se podría haber obtenido una mejor “plusvalía”, en caso de que los representantes del gobierno de entonces hubieran decidido defender la valiosa tierra pública que hoy tanto necesita el Municipio.

Las propuestas

James presentó entonces distintas alternativas.

La primera, comprendía dejar 1.103 m2 de Reserva Fiscal con Museo (140m2) y 6,203 m2 de Espacio Verde con plaza.

La segunda opción: Reserva Fiscal de 1.300 m2 con Museo y  8.200m2 de Espacio Verde con plaza reducida.

La tercera opción: Reserva Fiscal de 1.300 m2 con museo y 11.300 m2de Espacio Verde.

La cuarta opción: Reserva fiscal de 5.200 m2  y Espacio Verde de 9.300 m2  con plaza reducida.

La quinta opción: Reserva Fiscal de 5.203 m2 y Espacio Verde de 15.6010 m2.

Además, James planteaba –tal como figura en el expediente: “en caso de que Uds. decidan que ninguna de estas opciones es viable, procederemos a presentar los planos de mensura con el Espacio Verde y la Reserva Fiscal establecidos por el Código Urbano y de Edificación”. Y propuso 5.200 m2 y Espacio Verde de 15.610m2.

No obstante, según el Memorandum interno de Catastro Municipal elevado al Secretario de Obras Públicas el 24/10/2012,  por normativa el desarrollador debía ceder 20.238m2 de Espacio verde y 6.246 de tierra fiscal.

Finalmente, el Concejo Deliberante del gobierno de Cacault, aceptó la opción 1 ( 1.103 m2 de Reserva Fiscal con museo y 6,203 m2 de Espacio Verde con plaza).

En ese momento, la excusa, fue la necesidad de reubicar el Museo.

Para conseguir el aval social a dicho acuerdo, la ordenanza deja en claro también que “se mantuvo una reunión plenaria con los representantes de la Junta vecinal del barrio lindero El Once y del Barrio Las Balsas, de la primera (reunión) obra una nota apoyando la propuesta 1 del proyecto”.

Sin embargo, y pese a que en ese momento funcionaba, el tema nunca fue sometido a tratamiento en el Complade.

Curiosidades

Es por demás llamativo que la tierra que no se aceptó, no es tierra con accidentes geográficos  que la hacen invendible. Tal como figura en los planos que presentó el mismo James en aquella oportunidad, siempre fueron proyectadas como parcelas urbanizables y vendibles.