Cambian las reglas para presentar proyectos de construcción en Angostura

El Concejo Deliberante de Villa La Angostura sancionó una modificación del Código de Edificación que establece nuevos requisitos para acreditar la titularidad de los inmuebles o la legitimación de quienes presentan proyectos ante la Dirección de Obras Particulares.

La ordenanza 4441/2026 modifica el punto 3.4 del Código de Edificación y establece qué documentación podrá utilizarse para iniciar trámites municipales. El cambio apunta a evitar que se presenten proyectos sobre terrenos sin una vinculación directa y verificable entre el solicitante y el titular registral de la propiedad.

La iniciativa fue impulsada por los concejales Sebastián Raimondo y Noelia Elisabet Figueroa, del bloque Comunidad, y aprobada en la sesión ordinaria del 28 de octubre.

Qué cambia con la nueva ordenanza

Uno de los cambios centrales es la regulación de los instrumentos privados que pueden utilizarse para iniciar un trámite de construcción.

La normativa anterior había ampliado las alternativas para acreditar la titularidad, incluyendo boletos de compraventa, cesiones de derechos y otros instrumentos. Según los fundamentos de la nueva ordenanza, esa posibilidad generó dificultades administrativas y situaciones de incertidumbre jurídica cuando no existía una relación directa entre quien presentaba el proyecto y el titular registrado del inmueble.

El nuevo régimen establece una lista específica de documentos admitidos y fija condiciones para cada caso.

Qué documentación se aceptará para presentar un proyecto

El texto aprobado contempla cinco alternativas para acreditar la titularidad o la legitimación suficiente:

• Escritura traslativa de dominio: debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble.

• Escritura en trámite: se deberá presentar una certificación de un escribano público que indique expresamente que el proceso de escrituración está en curso.

• Inmuebles en sucesión: se requerirá la constancia judicial correspondiente. El inmueble deberá figurar a nombre del causante y la presentación deberá estar firmada por el administrador judicial de la sucesión o por una persona que acredite representación legal suficiente.

• Boleto de compraventa: se admitirá cuando haya sido celebrado directamente entre el solicitante, como comprador, y el titular dominial inscripto, como vendedor. Las firmas de ambas partes deberán estar certificadas por escribano público y el instrumento tendrá que cumplir las obligaciones fiscales correspondientes, incluido el sellado.

• Adjudicatarios de planes sociales: quienes hayan recibido lotes o viviendas de planes nacionales, provinciales o municipales podrán presentar una certificación del organismo competente que acredite la adjudicación y la legítima posesión.

La principal diferencia es que el boleto de compraventa ya no se admite de manera general, sino que debe existir un vínculo contractual directo entre el solicitante y quien figura como titular registral.

Qué pasa con las cesiones de derechos y las cadenas de boletos

Los fundamentos de la ordenanza señalan que la aceptación de instrumentos privados sin una vinculación verificable con el titular registral puede generar cadenas sucesivas de boletos y cesiones de derechos.

Según el texto, esas situaciones dificultan que el Municipio determine quién está efectivamente legitimado para promover un proyecto sobre un inmueble.

La modificación busca evitar que una persona presente planos o avance en trámites municipales a partir de una sucesión de operaciones contractuales que no esté respaldada por la relación exigida con el titular registral.

La norma no establece que esos instrumentos sean necesariamente inválidos entre particulares. Su alcance es administrativo: determina cuáles serán suficientes para iniciar y tramitar proyectos ante el Municipio.

El cambio también alcanza a la aprobación de proyectos

Otra modificación importante es que los nuevos requisitos no se limitarán a la instancia de visado previo.

El artículo 2 establece que el régimen de acreditación será exigible para las presentaciones de visado previo, aprobación de proyecto y cualquier otro trámite del Código de Edificación en el que corresponda acreditar la propiedad, titularidad o legitimación sobre el inmueble.

Sin embargo, el visado previo no se convierte en una instancia obligatoria para todos los proyectos. La ordenanza permite presentar directamente la solicitud de aprobación, salvo en los casos en que otra disposición exija expresamente el paso previo.

El texto también mantiene los demás requisitos técnicos, gráficos, ambientales y documentales establecidos por el Código de Edificación.

El Municipio no reconocerá derechos de propiedad por aprobar un proyecto

La ordenanza incorpora una aclaración expresa sobre los efectos de la documentación presentada ante Obras Particulares.

La aceptación de los documentos servirá exclusivamente para acreditar la titularidad o legitimación a los fines del procedimiento administrativo municipal. No implicará que el Municipio reconozca, constituya, transmita o modifique derechos reales sobre el inmueble.

Tampoco permitirá regularizar situaciones dominiales irregulares por el solo hecho de haber obtenido un visado o una aprobación de proyecto.

El objetivo declarado es evitar que la intervención administrativa sea interpretada como una garantía sobre la propiedad o sobre los derechos de quien promueve una construcción.

Qué ocurre con los expedientes que ya están iniciados

La nueva normativa establece una diferencia entre los trámites futuros y los que ya se encuentran en curso.

Los expedientes iniciados antes de la entrada en vigencia de la ordenanza conservarán las condiciones de acreditación vigentes al momento de su presentación. El nuevo régimen se aplicará a las presentaciones que se inicien una vez que la norma entre en vigencia.

Además, la ordenanza deroga expresamente las ordenanzas 2167/08 y 3302/17, que habían introducido modificaciones al régimen anterior de acreditación de titularidad.

Cómo fue la votación en el Concejo Deliberante

La ordenanza fue sancionada el 28 de octubre de 2026, con seis votos afirmativos y dos abstenciones, según el registro incluido en el documento.

Votaron a favor Sebastián Raimondo y Noelia Elisabet Figueroa, de Comunidad; María Eugenia Ceraso, de Primero Angostura; Raúl Ariel Herrera, de Juntos por el Cambio; Tomás Alberto Andrade, de Avanzar Neuquén; y Lilia Estrella Vidal, de Juntos por la Libertad no votó a favor, sino que se abstuvo.

María Eugenia Mesa, de Amor por Angostura, también se abstuvo.

La modificación busca establecer criterios más precisos para la presentación de proyectos y reducir las controversias administrativas vinculadas con la titularidad de los inmuebles. Su aplicación determinará qué documentación deberán presentar los interesados al iniciar nuevos trámites ante la Dirección de Obras Particulares.