Exclusivo: el plan de Ordenamiento territorial advierte sobre los loteos en PH, la expansión urbana y la pérdida de bosque

El crecimiento de Villa La Angostura durante las últimas décadas dejó una serie de problemas urbanos, ambientales y sociales que hoy forman parte del diagnóstico de su Plan de Ordenamiento Territorial (POT). El documento, al que accedió DiarioAndino, describe una localidad que se expandió sobre un territorio de alto valor paisajístico, con dificultades para extender los servicios, una trama urbana desarticulada y crecientes obstáculos para que sus habitantes permanentes puedan acceder a una vivienda.

El análisis no se limita a señalar los efectos del crecimiento poblacional. También identifica decisiones normativas, cambios en el mercado inmobiliario y nuevas formas de ocupación del suelo que modificaron el desarrollo de la localidad.

Uno de los acontecimientos que el plan considera determinante fue la erupción del volcán Puyehue, en 2011. A partir de ese episodio, y con el objetivo de sostener la actividad económica vinculada con la construcción y el mercado inmobiliario, se flexibilizó un conjunto de normas urbanísticas ( N d R: a pedido de un grupo de constructores, desarrolladores, arquitectos e inversores, nucleados en la polémica “mesa chica” y con llegada directa al intendente Roberto Cacault) .

Según el documento, aquellas medidas que habían sido concebidas como temporales se mantuvieron en el tiempo y profundizaron algunos de los problemas estructurales de la ciudad: la expansión urbana sin el correspondiente desarrollo de infraestructura, la subdivisión intensiva del suelo, el incremento de los valores inmobiliarios y la llegada de actores externos con proyectos orientados principalmente al alquiler temporario.

El plan reconoce que esa flexibilización permitió sostener la actividad económica después de la crisis generada por la erupción, pero advierte que tuvo un impacto significativo sobre el ambiente y el paisaje. En el plano social, señala que las dificultades de acceso a la vivienda para la población estable se profundizaron de manera sostenida.

La construcción de acuerdos

A partir del enfoque conceptual adoptado, las experiencias de trabajo previas, la actualización de la información disponible, las entrevistas a informantes clave y la realización del Primer Taller Ciudadano (marzo de 2025), se consensuaron ocho acuerdos básicos que constituyen el punto de partida para la definición del modelo territorial, los objetivos y las principales líneas de actuación estratégica.

Una ciudad extensa, dispersa y costosa

El diagnóstico retoma una caracterización que ya aparecía en anteriores trabajos de planificación: Villa La Angostura como una ciudad “extensa, dispersa, desarticulada y desinfraestructurada”.

El POT explica que esa dispersión se observa en un mosaico de barrios y sectores con baja densidad de ocupación, grandes extensiones de parcelas todavía vacías y equipamientos comunitarios concentrados en determinadas áreas.

La organización territorial tiene además una consecuencia directa sobre la movilidad cotidiana. Los accesos a los distintos sectores dependen principalmente de la ruta y el automóvil ocupa un lugar central en los desplazamientos. El plan advierte que esta situación genera saturación de las vías, contaminación y alteraciones en las rutinas familiares, con un impacto que identifica especialmente sobre las mujeres.

A ese problema se suma la dificultad para extender los servicios básicos.

La baja densidad y la dispersión de las viviendas hacen más compleja y costosa la provisión de agua potable, cloacas, gas y electricidad. La topografía de la localidad agrega dificultades técnicas, en particular para los sistemas cloacales, que en determinados sectores requieren estaciones de bombeo.

El documento indica que la red de cloacas se concentra en las zonas de mayor ocupación, en torno a El Cruce, El Once y El Mallín. También menciona la “subutilización” del servicio.

El costo de sostener una ciudad extendida no se limita a las redes. El plan señala que también implica mayores gastos para mantener las calles, distribuir equipamientos, garantizar el transporte y prestar servicios municipales.

En particular, identifica un desfasaje entre los costos reales de la provisión domiciliaria de agua potable y la gestión de los residuos sólidos urbanos, los montos que se liquidan a través de las tasas municipales y la recaudación efectiva. Esa diferencia, sostiene, se traduce en un déficit estructural.

La “peachización” y los nuevos desarrollos inmobiliarios

Otro de los fenómenos que el documento incorpora al diagnóstico es el crecimiento de proyectos de urbanización sobre grandes parcelas bajo la figura de propiedad horizontal (PH). El proceso es mencionado en el plan con el término “peachización” de Villa La Angostura.

El análisis advierte que, más allá de la figura jurídica utilizada, este tipo de desarrollos puede generar grandes superficies que dificultan o impiden la continuidad de la trama vial y que no necesariamente ceden espacios para uso público o equipamiento urbano.

También señala una modalidad que considera problemática: proyectos que se subdividen y aprueban con determinadas previsiones edilicias, pero que luego se materializan de una manera diferente, con modificaciones que pueden derivar en nuevas subdivisiones internas, descriptas en el documento como “PH del PH”.

Según el plan, esa intensificación puede incrementar la cantidad de construcciones, el movimiento de suelo y la apertura de caminos, con la consecuente eliminación de bosque y un impacto importante sobre el paisaje.

El documento también incorpora los cambios posteriores a la pandemia, especialmente el crecimiento del teletrabajo y la búsqueda de lugares con mayor contacto con la naturaleza. Villa La Angostura se convirtió así en un destino atractivo para radicaciones temporarias y permanentes.

A ese proceso se sumó el incremento de los alquileres temporarios, tanto en viviendas existentes como en nuevos proyectos pensados para ese mercado. El POT advierte que esta tendencia reduce la disponibilidad de inmuebles para alquiler permanente y eleva los costos para quienes necesitan vivir y trabajar en la localidad durante todo el año.

El conflicto entre el crecimiento turístico y la vivienda permanente

Uno de los puntos más sensibles del diagnóstico es la distancia creciente entre el desarrollo inmobiliario vinculado con el turismo y las posibilidades de acceso a la vivienda de la población estable.

El plan plantea que el incremento de los valores de compra y alquiler, y especialmente la diferencia entre los alquileres temporarios y permanentes, convirtió el acceso a la vivienda en uno de los principales problemas de la localidad.

La preocupación aparece vinculada con una transformación más amplia del territorio. El documento sostiene que la ocupación urbana avanzó sobre un entorno ambientalmente sensible, con eliminación de masa arbórea, ocupación de mallines y crecimiento sin infraestructura suficiente, con riesgos para las napas.

En su síntesis, describe una ciudad de baja densidad, con grandes vacíos urbanos y un sistema de vinculación que depende de un único eje principal. Al mismo tiempo, señala que la población permanente enfrenta dificultades para acceder a una vivienda, mientras aumenta la construcción destinada al desarrollo turístico.

El propio documento advierte que ese proceso puede deteriorar el imaginario de la “Aldea de Montaña” que históricamente identificó a Villa La Angostura.

Una discusión que viene de varias décadas

El Plan de Ordenamiento Territorial no parte de cero. El documento recupera distintos antecedentes de planificación: el trabajo de Sprechman y Campandegui, conocido como “los Uruguayos”, realizado en el año 2000; las propuestas del Instituto de Gestión de Ciudades (IGC) de 2007 y 2010; y el proceso actual impulsado por el gobierno municipal con el acompañamiento del COPADE.

La continuidad de esos antecedentes muestra que los problemas vinculados con la expansión, la dispersión y la infraestructura no son nuevos. Sin embargo, el plan considera que los cambios producidos durante los últimos años hicieron más compleja la situación y obligan a revisar el rumbo del desarrollo urbano.

El documento sostiene que Villa La Angostura tiene una nueva oportunidad para reorientar su crecimiento y construir una hoja de ruta compartida entre los actores locales.

La pregunta que queda planteada es cómo transformar ese diagnóstico en decisiones concretas:

Dónde concentrar el crecimiento

Qué áreas preservar

Cómo mejorar la infraestructura

De qué manera garantizar que quienes viven y trabajan en la localidad puedan acceder a una vivienda.

 Esos lineamientos forman parte del modelo de ciudad que propone el Plan de Ordenamiento Territorial y que será el eje de la segunda entrega de este informe de DiarioAndino.