Consorcios urbanos: ¿La solución para la falta de viviendas o nuevo negocio para desarrolladores urbanísticos que proyectan canjes?

La Legislatura de Neuquén aprobó un nuevo modelo de gestión de la tierra para lotes y viviendas, que implica la creación de consorcios con empresas privadas para facilitar el desarrollo de soluciones habitacionales. El sistema podría implementarse en toda la provincia.

El mecanismo ya se viene aplicando en Neuquén capital, de lotes con servicios, que promociona el intendente Mariano Gaido y que se extenderá en toda la provincia, respetando las ordenanzas urbanísticas de cada localidad.

El proyecto, mediante la figura de “Consorcio Urbanístico”, fue aprobado por 31 votos a favor y 2 en contra e impulsado por el diputado del MPN, Claudio Domínguez.

“Antes se hacían consorcios entre privados y ahora se habilita al estado provincial a hacerlo. Una persona pone la tierra, y el desarrollador los servicios, es un ejemplo. Pero también hay casos al revés, donde el estado puede ir con los servicios en tierra privada”, sostuvo el diputado en diálogo con LMNeuquén.

Tierra: el mercado y el Estado

La iniciativa tiene varios objetivos, pero el principal es facilitar el acceso a la tierra, que tiene distintos valores de mercado en toda la provincia y entregar soluciones completas, ya sean casas o terrenos con servicios.

Antes se hacían consorcios entre privados y ahora se habilita al estado provincial a hacerlo. Una persona pone la tierra, y el desarrollador los servicios, es un ejemplo. Pero también hay casos al revés, donde el estado puede ir con los servicios en tierra privada - Claudio Domínguez

El tema está relacionado con la celeridad para los proyectos urbanos, que durante décadas se trabaron, en algunos casos. Hubo cooperativas que iniciaron gestiones que quedaron en la nada, e incluso vinculadas con estafas por ventas de lotes.

El proyecto prevé respetar los códigos de planeamiento urbano y rural en las localidades. Es decir, en el caso de localidades como Centenario o Vista Alegre, que son el portal de Vaca Muerta, las chacras tienen un valor de producción y no urbano (hasta ahora), pese a varios cambios legislativos durante estos últimos años.

Uno de los objetivos centrales del consorcio es reducir el valor del suelo y facilitar el acceso a “viviendas dignas”, integrando proyectos que incluyen desde obras de infraestructura básica hasta la construcción de unidades habitacionales.

Además, se establece una clara prohibición para el uso de consorcios con fines que impliquen la creación de áreas residenciales cerradas o que restrinjan el acceso a espacios originalmente públicos.

El artículo 5 de la ley prohíbe expresamente que estos consorcios se utilicen para crear barrios cerrados o para proyectos que no respeten la planificación territorial y ambiental del municipio en cuestión.

En la provincia el acceso a la tierra no es igual en todo el territorio. En Plottier, por ejemplo, hay convenios con desarrolladores, debido a que la tierra fiscal es escasa. No así en otras localidades del interior, donde llevar servicios y desarrollar “es caro” para el mercado.

Lotes con servicios

“El Estado antes no lo podría hacer y con esto se le da una herramienta para facilitar las cosas, por ejemplo viene un privado con la tierra y el estado hace los servicios, se hacen convenios por los valores y qué pone cada uno”, indicó el diputado.

Y acotó: “Puede suceder también que el privado venga con la tierra y la provincia o el municipio pongan la luz, el gas, el agua y el cordón cuneta y se queda con un porcentaje de ese loteo. Es una práctica que ya se da entre privados, porque a la larga, cuando las cosas que hacen mal, es el estado que tiene que arreglar los problemas”.

Según el artículo 3 del despacho, este modelo combina recursos y conocimientos, permitiendo la realización de proyectos de gran escala con mayor eficiencia y menor riesgo.

Domínguez dijo que el proyecto tendrá repercusiones en las distintas regiones de la provincia de Merquén. Y puso de ejemplo que en el Sur de la provincia, hay mucha demanda de tierras, con alto valor inmobiliario, pero los desarrollos son costosos.

“La ley habilita a hacer convenios, por los cuales se pueden hacer lote y servicios en algunas localidades, a cambio de tierras en otras zonas”, indicó.

Especificó en ese sentido que el estado antes “regalaba la tierra a valor fiscal”, y con este proyecto se pactan otros valores de mercado con los desarrolladores, y compromisos mutuos de servicios.

Cabe mencionar que en ANgostura, el pasado 1° de noviembre, por medio de una nota dirigida al Concejo Deliberante, el desarrollador Rodrigo Segovia ( el mismo que fue sancionado por edificar en costa de lago sin ningún tipo de autorizaciones), presentó una propuesta de “convenio urbanístico público privado” para desarrollar un “Habitar Urbano”.

El master plan fue elaborado por el estudio GWD Arquitectura (Neuquén).

 El lote que ofrece Segovia se entregaría “en su totalidad” con las siguientes obras “y gestiones” de acuerdo al proyecto presentado: red de gas, contratación de profesionales, apertura de trazas (calles de acuerdo al proyecto), red de conexiones cloacales, infraestructura eléctrica con la correspondiente acometida a cada lote y red de agua potable.

La propuesta del master plan comprende 8 parcelas de diferentes tamaños (desde 3770 m² a poco más de 20,000 m²). En total serían 93,326 m², de los cuales 17,338 son calles.

Impacto ambiental

Para la correcta implementación de estos consorcios, la ley exige una serie de requisitos documentales, incluyendo estudios de impacto ambiental, certificados de aptitud hídrica, y factibilidades de servicio, entre otros. Estos documentos serán indispensables para la aprobación y ejecución de los convenios urbanísticos.

Además, el proyecto prevé que el Poder Ejecutivo provincial podrá utilizar fideicomisos u otros instrumentos jurídicos para garantizar el resguardo de la inversión estatal, asegurando así la transparencia y eficacia de los desarrollos.

Esta medida prioriza la creación de infraestructuras básicas como calles, sistemas de drenaje, y redes de servicios públicos y así asegurar que los nuevos desarrollos urbanos cuenten con todas las facilidades necesarias para una vida digna.

El ámbito de aplicación de la ley abarca todo el territorio de Neuquén, donde el Estado provincial y los municipios que se adhieran serán los encargados de promover la satisfacción de las necesidades urbanas y habitacionales de los ciudadanos, especialmente de aquellos que no pueden resolverlas por medios propios.

De esta manera, se busca garantizar que el desarrollo sea inclusivo y sostenible.

“Está demostrado que el rol eficiente del Estado es el de promotor de la inversión. Por eso creemos firmemente que, de la mano de los convenios urbanísticos, se generarán grandes oportunidades de acceso equitativo a la tierra y, al mismo tiempo, trabajo y desarrollo urbano sustentable”, enfatizó el diputado emepenista.

Fuentes: LMN y DiarioAndino