El fin de la "barrera invisible": ¿Por qué crece el alquiler permanente en el mercado de Villa La Angostura?

En las últimas décadas, Villa La Angostura fue una localidad “de puertas cerradas” para quienes buscaban un hogar para alquilar permanente. El acceso a la vivienda no era solo una cuestión de dinero, sino un filtro demográfico implacable: la hegemonía del alquiler turístico transformó a las casas en alojamientos turísticos (tanto formales, como informales), dejando a los residentes locales en una búsqueda eterna de techos que difícilmente aparecían.

 Aquellos que poseían más de una propiedad inclinaban la balanza sistemáticamente hacia el visitante eventual, seducidos por la rentabilidad en dólares y la flexibilidad de las estadías cortas. Esta lógica, que se mantuvo inalterable frente a crisis económicas y cambios de gobierno, parecía una ley natural de la cordillera.

Sin embargo, el 2026 ha traído un quiebre de paradigma. Por primera vez en décadas, la tendencia se invierte.

Factores regulatorios drásticos, una saturación del mercado de la construcción y un cambio en el comportamiento del turista —que ahora llega por menos tiempo y gasta menos— han provocado que los propietarios miren nuevamente con buenos ojos el contrato permante. Hoy, el mercado inmobiliario de la Villa atraviesa esa metamorfosis: el alquiler residencial ya no es el "plan B", sino una opción con una rentabilidad sólida y un menor riesgo operativo.

Federico Elkan (Century 21): El peso de la norma y el fin de la "zona gris"

Para Elkan, el cambio no es casual, sino causal del Decreto 2282 que suspendió las nuevas habilitaciones para Alquiler Turístico Temporario (ATT).

"La prohibición para habilitar nuevas construcciones como ATT ha sido uno de los motivos fundamentales por los cuales hay mayor cantidad de oferta en el mercado permanente", explica Elclán.

Pero no es solo la normativa local, sino el costo de mantener la estructura: "Tener una vivienda habilitada al turismo hoy es muy caro; hay que pagar servicios comerciales y eso encarece el mantenimiento. Hoy la rentabilidad del permanente y el turístico están muy finas, son básicamente iguales".

Según su análisis, el riesgo del turismo —especialmente en inviernos complejos— ya no compensa: "Si te toca una temporada complicada, la cosa se pone difícil para el turístico y entonces conviene el permanente".

Además, apunta a un crecimiento de la planta urbana: "El boom de la construcción de los últimos 5 a 8 años ha impactado; hay muchas más propiedades que antes y empieza a haber más disponibilidad".

Juan Carlos Torres (Manzano Propiedades): El valor de la estabilidad frente al turismo "relámpago"

Torres observa que la dinámica del visitante ha cambiado, y con ella, el negocio del propietario. El turista ya no se queda una semana; ahora es un ave de paso.

"El turismo no viene siendo lo que era antes y ha mermado muchísimo; ya no vienen por 7 u 8 días, sino por dos o tres", advierte Torres.

 Este cambio destruye la logística del dueño: "No conviene tener tanto turístico porque tenés que pagar blancos, lavadero y las roturas que genera alguien en solo dos días. Tenés que poner gente para la limpieza, y esta temporada no fue redituable".

En contraste, el mercado permanente ofrece hoy cifras récord: "La gente está pagando fortuna por cualquier cosa; un monoambiente puede llegar a los 900 mil pesos y un dos ambientes a un millón cuatrocientos (precios promedio en los cuales coinciden todos los consultados). Eso les asegura a los propietarios un valor importante sin el riesgo de la fluctuación".

Diego Merino (Patagonia SAS): La crisis de consumo y el retorno de los inquilinos

Merino aporta una visión más ligada a la macroeconomía nacional y al impacto en el empleo local. Su análisis es menos optimista: ve una oferta que crece porque el consumo se desploma.

"No es que hay más en alquiler que hace dos años, es que hay menos inquilinos porque la gente no los puede pagar", dispara Merino. El desarrollador pone como ejemplo su propio restaurante, Amelie: "Antes trabajábamos con 12 personas para 100 cubiertos; hoy trabajamos con 6 para 45. Al haber menos trabajo, la gente que alquilaba ya no viene o se está volviendo a su lugar de origen".

El fenómeno es de retracción social: "Se están juntando dos pibes en un monoambiente porque no pueden pagar solos. Los que viven acá no pueden sostener el alquiler y devuelven los departamentos; por eso hoy ves más oferta".

Pablo Rigalli (Rimos Propiedades): El éxito del control municipal y la rentabilidad del "mínimo esfuerzo"

Rigalli cierra el análisis reforzando que la seguridad jurídica y el control estatal han sido los grandes motores del cambio.

"Se han endurecido los controles y las multas para los que estaban en la informalidad, obligando a que lo nuevo vuelva al mercado residencial", señala.

Para Rigalli, la ecuación es lógica: "Los valores de los residenciales han crecido tanto que se hizo más rentable y mucho menos trabajoso que tener alquileres turísticos". El propietario hoy prefiere la tranquilidad de un inquilino fijo que la gestión diaria de una plataforma digital.

El mercado que se muerde la cola

La coincidencia de los cuatro expertos revela que Villa La Angostura ha dejado de ser un "hotel a cielo abierto" para intentar volver a ser un pueblo. Sin embargo, esta "nueva abundancia" de alquileres permanentes viene con una letra chica dolorosa: los precios han escalado de tal forma que han igualado la rentabilidad del turismo.

El círculo se cierra con una paradoja: hay más casas para alquilar, pero cada vez menos trabajadores locales con ingresos suficientes para habitarlas.